其中，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来(lái)后日(rì)成(chéng)交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度的(de)收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知名机(jī)构在(zài)其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金额/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大(dà)增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显改善(shàn)的(de)房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确(què)定性。其实(shí)整(zhěng)个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多(duō)数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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