一(yī)线城市，也不(bù)端着了(le)。

　　昨天，深圳(zhèn)取(qǔ)消二(èr)手房指(zhǐ)导价的消息在房(fáng)产圈(quān)刷屏了(le)。

　　这条消息为什么这么重要？首先二手房指导(dǎo)价被称为(wèi)“核弹级”政(zhèng)策，其次深圳几乎是最后一个还在(zài)“认真”实施这条政(zhèng)策的城市，最后深(shēn)圳是房价前三的核心城市。所以，深圳(zhèn)的一举一动都具(jù)有风向标意(yì)义。

　　有分(fēn)析人士(日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家shì)指(zhǐ)出，深(shēn)圳二手(shǒu)房(fáng)指导价如(rú)果取消，首先有利(lì)于深圳二手房(fáng)回(huí)暖，然后二手房回暖(nuǎn)有利(lì)于深圳(zhèn)楼市总体回暖，最后深圳楼市回暖有利(lì)于全国楼市(shì)回暖....

　　看吧(ba)，这(zhè)妥妥的“蝴蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深(shēn)圳疯传(chuán)“二(èr)手房指(zhǐ)导价”正(zhèng)式(shì)结(jié)束。传(chuán)言称：二手房贷款(kuǎn)不按官方参考价（指导价(jià)），银行核(hé)定(dìng)房价以网签备案价和评估价孰低为准。

　　自此，参考价(jià)真正变成(chéng)了(le)“参考(kǎo)价”。

　　目前(qián)没有看(kàn)到官方文(wén)件。据证券(quàn)时报21日消息，目前深圳多家大(dà)行表示“尚(shàng)未接到正式通知，目(mù)前仍按参考价办理按揭”。所(suǒ)以(yǐ)还需(xū)要持续的关注。

　　易居研(yán)究院研(yán)究(jiū)总(zǒng)监严跃(yuè)进认为(wèi)，本次政策大概率为(wèi)真(zhēn)，更多(duō)体现为银(yín)行贷款等领域(yù)按照新的规则进行，但(dàn)不会(huì)出台正式文件。

　　有(yǒu)时候，有(yǒu)些事情，是不用发文件(jiàn)的。毕竟可以“窗(chuāng)口指导(dǎo)”。

　　2021年2月(yuè)8日(rì)，深圳楼市二手房指(zhǐ)导价横空出(chū)世(shì)。当时(shí)，深圳一口气公布了(le)全市(shì)3595个小区(qū)的参考价，很多南山(shān)、福田、宝安中心(xīn)区(qū)的高价盘，直接按照(zhào)当时的(de)市(shì)场价打了5折(zhé)、6折(zhé)来“指导”，银行(xíng)只能(néng)按照指导价来计(jì)算首付、发放贷款。

　　当(dāng)时(shí)大家还(hái)不觉得厉害(hài)，但经(jīng)历了(le)这两年的痛苦，才深知为(wèi)啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场(chǎng)价1000万(wàn)的房子，如果不“指导(dǎo)”，可以首(shǒu)付3成即300万(wàn)；如果指导价打七折(zhé)即700万，那(nà)么首付(fù)3成(chéng)210万，加上需(xū)要全款支付的部分，实(shí)际首付去(qù)到(dào)了(le)510万(wàn)，相(xiāng)当于首付5成了(le)（多给210万(wàn)首付(fù)）。这直(zhí)接让(ràng)大(dà)批量买家，失(shī)去了购房能(néng)力，相当于强(qiáng)势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳(zhèn)推行二手房参考价(jià)以后，东莞(guǎn)、宁波、成(chéng)都、三亚、西安(ān)、合(hé)肥、广州等10多个城市陆续跟进。事实也确(què)实证明了，这条(tiáo)政(zhèng)策的“核(hé)弹”级别(bié)。

　　到了2021年10月，根(gēn)据安居客的统计，实施(shī)二手房指导价的10个城市，有8个挂牌价(jià)降了。

　　2022年受到疫情(qíng)的影(yǐng)响，二(èr)手房(fáng)更是惨不忍(rěn)睹。以2022年12月数(shù)据(jù)为例，全国70个大中(zhōng)城市房(fáng)价只(zhǐ)有(yǒu)6个同(tóng)比上(shàng)涨，其(qí)他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出(chū)了沉重代价

　　据(jù)深圳乐有家研究中心数据显示：成交量上，二(èr)手房(fáng)指导价出台当(dāng)年，深圳二手住(zhù)宅成(chéng)交(jiāo)量(liàng)同比下滑57％。2022年继续腰斩，成交量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万套，创近二十年最(zuì)低记(jì)录(lù)，相较2020市(shì)场高峰缩水近(jìn)八成。

　　价(jià)格方面，与二手房(fáng)指(zhǐ)导价(jià)发布当月相比，如今二(èr)手房挂牌价低于及接(jiē)近参考价的(de)房源占比(bǐ)大幅增加。2023年一季度(dù)，深(shēn)圳各区二手房成交TOP10小区中，过半成交价低于参考(kǎo)价。

　　只有真实经历其(qí)中的(de)人，才(cái)能深切(qiè)的(de)感(gǎn)知其威力。

　　深(shēn)圳房东(dōng)，斩仓的新闻不绝于(yú)耳。

　　据说一位码农三年(nián)前高杠杆买了(le)2套(tào)华润城，月(yuè)供12万，最终亏(kuī)损1000万破产。据媒(méi)体推测(cè)，如果案例(lì)属实，买家的实际购房成本高达20万(wàn)/平，目前价格跌至14万/平，叠加这三年(nián)的房贷和持有成本，差不多(duō)亏(kuī)损超千(qiān)万(wàn)。

　　深圳一大(dà)批(pī)人这(zhè)两(liǎng)年感受(shòu)到了太多“心酸(suān)”。二手房成交量创(chuàng)下多年(nián)新低，学区(qū)房神话不再，房产(chǎn)中介的日(rì)子(zi)难过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳(wěn)楼市(shì)的基调下(xià)，2022年以(yǐ)来(lái)，实施了(le)二手房指(zhǐ)导价的城市陆陆续续低调退出，目前只有深圳还是最后的“堡垒(lěi)”。

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　　“风向标”意义明显

　　最近(jìn)一线城(chéng)市日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家也不端着了。

　　近日(rì)，北京在房山区(qū)试(shì)点多子女家庭和职住平(píng)衡家庭购房支持政(zhèng)策。上海也考虑予以多孩家庭在新房计分制度政(zhèng)策(cè)上(shàng)的支持。

　　从最新公布的3月份70个大中城市商品住宅销(xiāo)售价格变动(dòng)情况来看，广州、深圳的新房、二手(shǒu)房价格仍然是(shì)同比去年依然是下降的。

　　北京、上海(hǎi)已经同比增(zēng)长了，其他二线城市如杭州、成都、南京、合(hé)肥等城市价格(gé)都是同比(bǐ)上涨的(de)。

　　广(guǎng)州、深圳(zhèn)能不急吗？

　　事(shì)实上，上面(miàn)可(kě)能更急。3月(yuè)份，两部(bù)门联合(hé)发文(wén)，全面推动二手房“带押过(guò)户(hù)”全国实施，这是(shì)一条(tiáo)被广泛(fàn)好(hǎo)评的(de)新政(zhèng)。对(duì)于激活二手房交易(yì)，具(jù)有定海(hǎi)神针般的作用。

　　住建部(bù)部长(zhǎng)倪虹(hóng)近日更是指(zhǐ)出：建筑(zhù)业、房地(dì)产企业要发挥(huī)国(guó)民(mín)经济“顶梁柱(zhù)”“压舱石(shí)”作(zuò)用。回归到常识，从(cóng)字面(miàn)理解一下(xià)这两个词，意(yì)思就(jiù)是——顶梁柱(zhù)如果(guǒ)不行了，上面不就塌(tā)了嘛(ma)？压舱石如果压不住，小船不就(jiù)翻了(le)？

　　也(yě)许，今年扶持楼市的政(zhèng)策，还有一大波正在路上...

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