5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布(bù)的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化(huà)之霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积(jī)很难再(zài)出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也(yě)不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力(lì)强的公(gōng)司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的(de)提升(shēng)。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外(wài)，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本(běn)在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性(xìng)机会依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等(děng)问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出(chū)现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存(cún霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊)压力、企业的(de)资金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就是说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊