5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的(de)机(jī)构对(duì)于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年(nián)一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一(yī)些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的(形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字de)过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过(guò)去(qù)了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租(zū)率复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个(gè)季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持，首(shǒu)先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的(de)去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的(de)弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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