OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)仍未(wèi)停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继(jì)续延续(xù)此前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不(bù)会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技的(de)事件继(jì)续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发(fā)事(shì)件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业(yè)内(nèi)人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基(jī)金执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身(shēn)园区类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率下降事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出(chū)现回落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事(shì)项进(jìn)行(xíng)了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价(jià)格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团队表示了(le)对张江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户(hù)正常转化后，项目出租率将得(dé)到(dào)回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发(fā)突然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应(yīng)急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责(zé)人(rén)介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签(qiān)署租(zū)赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定(dìng)一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了(le)三个(gè)月履约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的(de)态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化(huà)。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江光大园项目一(yī)季(jì)度末(mò)也有将近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前(qián)的(de)空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为(wèi)导向(xiàng)，历史(shǐ)运营(yíng)表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的(de)调租(zū)和换租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而(阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢ér)这次项目的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到(dào)出(chū)租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了(le)阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也(yě)有一些(xiē)差异(yì)化(huà)，张润大厦(shà)多是(shì)两千多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高(gāo)一(yī)些，单价也(yě)贵(guì)一些(xiē)，张江光大(dà)园单层以一千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会(huì)根(gēn)据(jù)自身(shēn)需求(qiú)和预(yù)算挑选区域(yù)内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后续(xù)我(wǒ)们在(zài)资源共(gòng)享和联(lián)合营销方(fāng)面(miàn)能更(gèng)加充(chōng)分(fēn)发挥协同(tóng)效应(yīng)，相(xiāng)信可(kě)以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还(hái)有一些其(qí)他在开发的(de)储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业(yè)空间(jiān)资(zī)产(chǎn)上市平(píng)台(tái)目(mù)标(biāo)的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临了一(yī)些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当(dāng)前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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