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邕包含南宁六县吗邕包含武鸣区吗存量时代，机构布局地产“风物长宜放眼量”，精耕细作个股成共识

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过精耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生(shēng)了(le)更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地(dì)产研(yán)究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均住邕包含南宁六县吗邕包含武鸣区吗房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因(yīn)而(ér)行业(yè)高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅邕包含南宁六县吗邕包含武鸣区吗约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后日(rì)成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看，具体包(bāo)括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅(fú)暂时(shí)排(pái)名(míng)第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公(gōng)司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来(lái)，南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hó邕包含南宁六县吗邕包含武鸣区吗ng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者资金(jīn)紧张没(méi)法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的(de)大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的(de)资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企，主要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的(de)市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度(dù)增长不确(què)定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其上下游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的(de)基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　存量时代，机构布局地产“风物长宜放眼量(liàng)”，精耕(gēng)细(xì)作个股成(chéng)共识