导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗strong>

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测(cè)算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是(shì)每(měi)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例(lì)，从而(ér)我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大(dà)的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量(li秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗àng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级(jí)之间差异(yì)，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查的是人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。