万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注(zhù)，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那(nà)么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分(不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报(bào)道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请求(qiú)权(quán)优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人(rén)民(mín)法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么(me)这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳书(shū)院，更是(shì)被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万元的(de)价(jià)格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是当时(shí)有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院(yuàn)虽不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北(běi)京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部全(quán)部(bù)股(gǔ)权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查(chá)查(chá)显示，目(mù)前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商业(yè)保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免于(yú)难。不过(guò)在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又(yòu)如何能独善(shàn)其(qí)身？

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