文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱(qián)没(méi)实(shí)力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有助于(yú)落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在完(wán)全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当然(rán)这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)、打通(tōng)金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入(rù)房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式(shì)成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决(jué)了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机(jī)制，且银(yín)行的(de)责任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目(sand可数吗还是不可数，thousand可数吗mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国(guó)内房地(dì)产市场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居(jū)民居(jū)住(zhù)水平，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内(nèi)地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自(zì)身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房者签订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来(lái)自(zì)银(yín)行，银(yín)行根(gēn)据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发(fā)商施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结(jié)束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确(què)认无误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约(yuē)需(xū)返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的(de)部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发(fā)商向金融(róng)机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点sand可数吗还是不可数，thousand可数吗是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后(hòu)定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷款机(jī)制，充(chōng)分(fēn)保护购房(fáng)者的(de)权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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