饱受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来(lái)，部(bù)分(fēn)房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从(cóng)加(jiā)强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实(shí)行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称(chēng)，随(suí)着城市(shì)发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手房成交依(yī)赖中介(jiè)居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思渐从(cóng)开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成(chéng)本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过(guò)中介来完(wán)成。但(dàn)很多(duō)中介(jiè)利用信息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事(shì)项并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务(wù)在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市(shì)场管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一(yī)个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易(yì)进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在(zài)此次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部(bù)下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价(jià)未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中(zhōng)介服(fú)务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)多(duō)少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价(jià)值及工资(zī)标准，综合计算出合(hé)适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应(yīng)当在经营(yíng)门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示(shì)服务(wù)项目、服(fú)务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思明(míng)确(què)服务项(xiàng)目(mù)和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构收费前(qián)应(yīng)当(dāng)向交易当事(shì)人出(chū)具收(shōu)费清单(dān)，列明(míng)收费(fèi)标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会(huì)同市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行(xíng)重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按(àn)规(guī)定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规(guī)的行(xíng)为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要(yào)依法依规(guī)纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)，主要还是规范行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文(wén)件而非规(guī)定(dìng)，未来(lái)如何具体认定其中(zhōng)的细则(zé)，还(hái)需(xū)要看(kàn)各(gè)城市落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从(cóng)目(mù)前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费(fèi)等都(dōu)可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客(kè)研究院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各(gè)支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能(néng)通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边(biān)收费的(de)行为(wèi)。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会利(lì)用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当(dāng)于(yú)变相推高了房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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