近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集(jí)材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时具备无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率(lǜ)不达(dá)预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的(de)分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份(fèn)额(é)的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思异很大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临(lín)极大(dà)不确(què)定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到(dào)期(qī)后不再(zài)能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业(yè)内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合(hé)长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底(dǐ无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思)层资产运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期(qī)博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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