文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对(duì)购房者(zhě)的不(bù)公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建(jiàn)了，不(bù)能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方(fān一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心g)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全(quán)交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研(yán)究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的(de)资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开设(shè)的(de)信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方(fāng)，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市(shì)化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化(huà)的住房(fáng)新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经济下(xià)的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发(fā)企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建设(shè)中的(de)房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市(shì)场的(de)稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了(le)居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xi一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心āo)售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波(bō)动或(huò)经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项目工程总(zǒng)额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房(fán一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心g)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。二(èr)是开发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律师(shī)将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银(yín)行专门(mén)的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支(zhī)持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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