万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个位于(yú)北(běi)京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入(rù)房(fáng)产的(de)有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属(shǔ)实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报(bào)道(dào)证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布(bù)《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债(zhài)权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余(yú)价(jià)款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名的(d鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救e)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履(鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权(quán)人包括(kuò)海金(jīn)商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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