万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收回(huí)钱(qián)款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目(mù)已(yǐ)有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资(zī)金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的(de)高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业(yè)主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退(tuì)还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际(jì)支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被(bèi)誉为(wèi)“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树(shù)、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京(jīng)国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如今沦落(luò)到这(zhè)个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包(bāo)括(kuò)海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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