近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，在选侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素(sù)的(de)综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的(de)预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的(de)主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目(侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不(bù)确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增(zēng)值的收益(yì)，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派(pài)金额(é)包含(hán)了投资(zī)本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观(guān)侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的(de)经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力(lì)等(děng)多(duō)重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带(dài)来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上(shàng)述(shù)负责(zé)人也称。

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