OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的(de)重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库(kù)科(kē)技(jì)后(hòu)续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步(bù)启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区(qū)国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资者(zhě)应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的事(shì)件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不(bù)利(lì)消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上(shàng)市的(de)8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目出(chū)租率有(yǒu)所下(xià)降，如(rú)今(jīn)拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近(jìn)几个交易(yì)日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是(shì)不(bù)是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些(xiē)隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过度(dù)对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最72小时是几天，72小时是几天几夜终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华(72小时是几天，72小时是几天几夜huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落(luò)。在(zài)随后召开的(de)业(yè)绩说明(míng)会中管理人就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线上和线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的(de)储备租户(hù)正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言(yán)，事(shì)发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的(de)第一时间即(jí)奔赴(fù)现场(chǎng)进行了(le)沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前(qián)储(chǔ)备租户(hù)还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手(shǒu)通(tōng)过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了(le)我(wǒ)们一(yī)些空间，但本(běn)着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的(de)态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域(yù)的(de)张江光大园(yuán)项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来(lái)都坚持(chí)以市场化运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下(xià)滑情(qíng)况没有得(dé)到及时修复(fù)后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光大园项目(mù)在(zài)给租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等(děng)方面(miàn)也有(yǒu)一(yī)些差(chà)异(yì)化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单(dān)层(céng)以(yǐ)一千平的面积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们(men)在(zài)资(zī)源共享和联合营(yíng)销方面能更(gèng)加充分发(fā)挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可以(yǐ)做(zuò)得更(gèng)好。”上(shàng)述(shù)负责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团(tuán)和张(zhāng)江高(gāo)科目前(qián)在管资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能(néng)算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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