OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的(de)下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其(qí)实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技的(de)事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二(èr)级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随(suí)着(zhe)二级(jí)市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一(yī)定(dìng)的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具(jù)备(bèi)一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终(zhōng)还(hái)是落到租(zū)金收入(rù)受不受影响，影响多大(dà)，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切关注(zhù)哲库(kù)科技(jì)后续情(qíng)况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中管理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市(shì)场信心得到了一定提(tí)振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线上(shàng)和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光(guāng)大园项目的(de)信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和合同谈(tán)判中的(de)储备租户正常转化(huà)后，项目出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的(de)广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间(jiān)即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储备租户还(hái)是比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息(xī)技(jì)术等(děng)产业客(kè)户(hù)，租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实(shí)际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着(zhe)手通过(guò)签署(shǔ)租赁意(yì)向书(shū)来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定(dìng)要(yào)全力(lì)与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户(虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后hù)，之前的(de)空置(zhì)率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大(dà)园一直以来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化(huà)运营(yíng)为导(dǎo)向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次项目的(de)大(dà)租户退(tuì)租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场(chǎng)活(huó)跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作了(le)一(yī)定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一(yī)些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积(jī)为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和(hé)预算挑选区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后，新老资(zī)产的(de)管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和(hé)联合(hé)营销方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市平台(tái)目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们(men)在(zài)张江科(kē)学城这三十(shí)年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的(de)插曲。我们(men)有信心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市(shì)场(chǎng)的信(xìn)心。”

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