OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级(jí)市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所(suǒ)拉(lā)升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项(xià所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文ng)。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的(de)8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出(chū)租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风(fēng)险规(guī)避(bì)的原因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金(jīn)有所流出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期出租(zū)率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到(dào)一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很(hěn)适合(hé)稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租(zū)金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区(qū)会最(zuì)终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续(xù)密切(qiè)关注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级市(shì)场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项目(mù)的(de)信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到(dào)三周(zhōu)的时(shí)间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公(gōng)告(gào)引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实际租(zū)户需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通(tōng)过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户(hù)。虽然收了三(sān)个(gè)月履约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一些(xiē)空(kōng)间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募、对市(shì)场负责的(de)态(tài)度，我们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益(yì)人有(yǒu)那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定，租(zū)户(hù)的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租户退租(zū)正(zhèng)好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前(qián)市场(chǎng)情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到(dào)及时修复(fù)后，张江(jiāng)这(zhè)边(biān)也作了一定的(de)资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多(duō所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文)是两(liǎng)千多(duō)平的大平层(céng)，楼的(de)成(chéng)新度高一(yī)些(xiē)，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区域(yù)内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了(le)一家(jiā)，后续(xù)我们(men)在资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充分发(fā)挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前(qián)在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区(qū)产(chǎn)业空(kōng)间资产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个(gè)资(zī)本平台和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临(lín)了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三(sān)十(shí)年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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