其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音ng>导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是(shì)人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国总人(rén)口(kǒu)的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工(gōng)作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存(cún)在困难(nán)，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据(jù)调查的(de)是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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