文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二(èr)次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)触动的意思解释，颇受触动的意思健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下(xià)：商(shāng)触动的意思解释，颇受触动的意思品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在(zài)预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非(fēi)像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研(yán)究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其(qí)他临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠(dié)加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关(guān)于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决(jué)定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民(mín)银行(xíng)等多(duō)方迅速出台(tái)相关(guān)的(de)信贷(dài)政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记(jì)和(hé)预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳(wěn)步发(fā)展起到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全拉动的(de)投资(zī)占(zhàn)全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金(jīn)。而事(shì)实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而(ér)拨付(fù)的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房由政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验收(shōu)合格并提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确(què)认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比例(lì)不(bù)超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结(jié)束(shù)后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付(fù)环(huán)节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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