文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的(de)不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么(me)来(lái)的？国外什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了(le)商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个(gè)技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国(guó)务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买吴亦凡还出得来吗卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题(tí)，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一(yī)块(kuài)地盘后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订金(jīn)，采用类似(shì)租金(jīn)的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资(zī)金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需(xū)放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房者，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商(shāng)办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得(dé)巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导致(zhì)银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获得(dé)房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监管开发商(shāng)施(shī)工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发(fā)商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环(huán)节内(nèi)容确认吴亦凡还出得来吗无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程(chéng)中随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修(xiū)期结(jié)束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消吴亦凡还出得来吗(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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