饱受争(zhēng)议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市(shì)场监(jiān)管总局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源(yuán)客源(yuán)优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成(chéng)本较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居(jū)民往往通(tōng)过中介来完(wán)成。但很多(duō)中(zhōng)介利用信息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民(mín)造成额外的负担，而且这些(xiē)服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)行业关注最多(duō)的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪(jì)服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京某房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机(jī)构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服(fú)务收(shōu)费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据(jù)是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设(shè)部下(xià)发(fā)的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样(yàng)的规(guī)定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的(de)住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的(de)收费(fèi)标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北(běi)京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介服务等(děng)57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多(duō)少(shǎo)由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并未(wèi)明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中对收(shōu)费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构(gòu)在(zài)具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综合计算(suàn)出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经(jīng)营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服(fú)务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具(jù)收费清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将(jiāng)会同(tóng)市场(chǎng)监(jiān)管等(děng)部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部门(m美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天én)依法查(chá)处不(bù)按(àn)规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关(guān)违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管部(bù)门要依法依规(guī)纳(nà)入国家企业(yè)信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天，住(zhù)建部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业(yè)，打击(jī)收费过高(gāo)的(de)经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲(gāng)领性(xìng)文件而非规定，未(wèi)来如(rú)何(hé)具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等(děng)都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服务行业(yè)的(de)专业性(xìng)提(tí)出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市(shì)的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者处于(yú)弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会(huì)利用(yòng)其支配(pèi)地(dì)位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房(fáng)东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收(shōu)费，不(bù)仅(jǐn)有利于提(tí)高交易中操作的(de)透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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