5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的(de乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年)市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地(dì)产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资(zī)上，配(pèi)置房地产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红(hóng)利(lì)期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟(shú)期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的(de)逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标(biāo)的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业(yè)务(wù)为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首季(jì)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季(jì)度(dù)的收入(rù)利(lì)润规(guī)模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的(de)也(yě)是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结(jié)构性机(jī)会依然(rán)存在(zài)，少部(bù)分公司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地(dì)产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市(shì)场恢(huī)复(fù)但仍处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复(fù)苏(sū)速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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