万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)凝神静气的意思，凝神静气的意思解释了(le)收回钱(qián)款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们的(de)姿(zī)势都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是(shì)北京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确(què)实(shí)已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)回本的愿望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤。这凝神静气的意思，凝神静气的意思解释次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目(mù)的购买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中国金(jīn)谷国(guó)际(jì)信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知(zhī)名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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