5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业(yè)标的(de)市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次(cì)回升，年(nián)底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年(nián)一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利(lì)发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年(nián)17亿～18亿(yì)平(pí银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄ng)方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业(yè)的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没(méi)有投资(zī)机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄trong>机构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段(duàn)恰好排(pái)名(míng)前(qián)五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的(de)上实(shí)发展，五一(yī)假期(qī)归(guī)来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售(shòu)、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场大幅(fú)降温，优(yōu)质土(tǔ)地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股(gǔ)或存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营(yíng)能力的多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民(mín)营房开企(qǐ)业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席(xí)研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路(lù)的(de)话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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