5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资(zī)机会的(de)。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票(piào)投资，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司(sī)拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企(qǐ)受限于信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又体现为(wèi)库存的(de)优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资(zī)成(chéng)本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金(jīn)流(liú)创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本(běn)面的(de)钱。但这也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待(dài)它(tā)的基本面不(bù)断地凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路