近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则(zé)定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资人通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基(jī)金份额(é)持有人实(shí)际获得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的(de)信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为(wèi)是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的假设(shè)反映(yìng)在基础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的(de)时(shí)点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可以更多(duō)关(guān)注内部收(shōu)益(yì)率的(de)高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来(lái)的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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