近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型(xíng)和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

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　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期(qī)则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得豫n是河南哪里的车牌的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的(de)固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资(zī)者应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)前提是(shì)本金之(zhī)上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产(chǎn)属性不同而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的(de)分派(pài)金额(é)包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本(běn)身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资(zī)产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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