万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公(gōn适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么g)司(sī)不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市(shì)分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少(shǎo)中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么损失(shī)最大(dà)的(de)，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)权利(lì)保护问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了(le)部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套房子，还(hái)会(huì)被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会(huì)赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高墙，还(hái)是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)则(zé)居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时(shí)间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同(tóng)成(chéng)为被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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