5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地(dì)集(jí)团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么(me)投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更大(dà)的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管理服务(wù)、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的(de)上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产(chǎn)管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其(qí)当季还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产公司(sī)，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不(bù)动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从(cóng)中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定(dìng)且可预期的(de)盈利和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之(zhī)后，国有企业(yè)仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得(dé)多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待(dài)它(tā)的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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