OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设(shè)施(shī)资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权(quán)益人相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期已同步(bù)启动(dòng)了(le)应急(jí)预案，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日场内(nèi)资(zī)金有所流(liú)出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含(hán)收(shōu)益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳(wěn)健类(lèi)投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么急、诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的这(zhè)么深，加上前(qián)期(qī)本身园区类资产(chǎn)就回调(diào)不(bù)少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调(diào)，最终(zhōng)还是落(luò)到租(zū)金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披(pī)露(lù)的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事项，一度二级(jí)市(shì)场价格(gé)出现回落。在(zài)随(suí)后召(zhào)开的业绩说明会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明会(huì)上，运营团队(duì)表示了对(duì)张江光(guāng)大园项目(mù)的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合(hé)同谈判中的(de)储备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新(xīn)的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了(le)市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关(guān)负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始料(liào)未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的(de)第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，据(jù)悉新区国(guó)资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及(jí)储备租户情(qíng)况，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能(néng)、航天(tiān)产业(yè)、信(xìn)息技术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向书(shū)来尽快锁定一(yī)些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对(duì)市(shì)场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张江光大园(yuán)项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)有(yǒu)那(nà)么多(duō)储(chǔ)备租(zū)户，之前(qián)的(de)空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解(jiě)释(shì)，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次(cì)项目的大租(zū)户(hù)退租正好发生在市(shì)场活(huó)跃度(dù)的(de)短期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租率下(xià)滑诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的(huá)情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光(guāng)大园项目在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交付(fù)标(b诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的iāo)准、租金水平等(děng)方面也有一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多是两千(qiān)多(duō)平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大(dà)园单层(céng)以一千平的面积为主，还有一(yī)些独(dú)栋形态的物业。租(zū)户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的(de)管理人都变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资(zī)源共享和联合营销方面能(néng)更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效(xiào)应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开发(fā)的(de)储备项目(mù)，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造(zào)张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也(yě)是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一些突(tū)发情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们(men)在(zài)张江科学城这三(sān)十(shí)年(nián)建(jiàn)设(shè)发展(zhǎn)过程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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