万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房(fáng)子(zi)实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬也(yě)是(shì)万柳书院的(de)业主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让(ràng)这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市rong>

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可(kě)以联(lián)合(hé)起诉(sù)开发商(shāng)，要(yào)求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本(běn)超(chāo)6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出(chū)了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市)交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和(hé)中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目(mù)前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善(shàn)其身？