饱受争议的二(èr)手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等(děng)问(wèn)题，加重交易(yì)当事人负(fù)担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加(jiā)强从业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖(lài)中介(jiè)居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发(fā)商过(guò)渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于(yú)金额不低(dī)的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往(wǎng)往通(tōng)过(guò)中介来(lái)完成(chéng)。但很(hěn)多(duō)中介利用信息不对(duì)称等(děng)问题，将非必要(yào)的(de)收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外(wài)的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务在内的(de)相关市场交易(yì)行(xíng)为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市(shì)，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则(zé)实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易(yì)双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标(biāo)准的(de)最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于(yú)房(fáng)地产中介服务(wù)收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中第(dì)六条规(guī)定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的(de)收费(fèi)标准，即(jí)根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易(yì)各(gè)方协商同意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上(shàng)适(shì)当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收(shōu)取费用过程中，相关(guān)监管部(bù)门当前(qián)并(bìng)未(wèi)明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收费(fèi)标准进行明码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在具体收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在(zài)经营门(mén)店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服务项目和收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收(shōu)费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等(děng)综合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查处不(bù)按规(guī)定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法依规纳入(rù)国(guó)家企(qǐ)业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗)费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合(hé)理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市(shì)场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其中的细则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行(xíng)业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二(èr)手房很(hěn)多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同(tó唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗ng)税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行业(yè)的专业性(xìng)提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些(xiē)热点城市的(de)二手房交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这样的情形(xíng)，因部(bù)分购房者处于弱势(shì)地位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房(fáng)东愿意(yì)承担中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在(zài)房(fáng)价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司(sī)将(jiāng)其视(shì)为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在(zài)原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗(xiàng)房东收取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推(tuī)高了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明(míng)度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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