万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的(de)四大哲学流派有哪些 四大哲学流派是什么意思意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的(de)姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于(yú)海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了(le)的，是(shì)有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没(méi)有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了(le)上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先(xiān)于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行列(liè)，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如(rú)知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多(duō)次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样(yàng)，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其(qí)实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营(yíng)状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定(dìng)义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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