文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给(gěi)老哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房(fáng)预售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发(fā)展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造商的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式(shì)推动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了(le)分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目(mù)的(de)开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的(de哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房(fáng)买卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高(gāo)了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市(shì)值与股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开(kāi)发(fā)商(shāng)发(fā)生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市(shì)则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付的(de)工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资(zī)金流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的(de)预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或(huò)第三方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各(gè)个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会(huì)上(shàng)“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银(yín)行专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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