OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一(复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思yī)度(dù)扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技的(de)事(shì)件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开，此后二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日二(èr)级(jí)市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目(mù)前上市的(de)8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最(zuì)近几个(gè)交易日场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因素(sù)影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不(bù)是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星(xīng)对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收入受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一(yī)季报中(zhōng)披(pī)露的张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说(shuō)明会(huì)中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二(èr)级市场价格(gé)表(biǎo)现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租(zū)户正常转化(huà)后，项目出租(zū)率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事(shì)发(fā)突然确实(shí)始(shǐ)料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目前(qián)储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一(yī)些(xiē)时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽然收了(le)三(sān)个月履约(yuē)保证金给了(le)我(wǒ)们一(yī)些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在(zài)短期内完(wán)成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区(qū)域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益(yì)人有那么(me)多储备租户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为(wèi)何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户(hù)退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江光(guāng)大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的(de)成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一千(qiān)平的面积(jī)为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在(zài)资源共(gòng)享和联合营销方面能更加(jiā)充分发(fā)挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上(shàng)市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非常重视(shì)张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未(wèi)来的发(fā)展。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实(shí)现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至(zhì)关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决(jué)，但是这(zhè)和(hé)我们在张江科(kē)学城(chéng)这三十(shí)年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们(men)有信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化(huà)解当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场的信心。”

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