近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层(céng)资产(ch鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读ǎn)运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的(de)“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层(céng)资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，两者的(de)比率也是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到(dào)期(qī)后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者可(kě)以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在(zài)相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的(de)资(zī)产可以更多(duō)关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带(dài)来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经(jīng)济(jì)及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上(shàng)述负责(zé)人(rén)也称。

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