近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)RE无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方ITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额(é)二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具(jù)参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预(yù)期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值(zhí)面临极大不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每年(nián)的(de)现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的分配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本质性(xìng)区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市(shì)场独立(lì)的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多(duō)关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连(lián)回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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