导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适(shì)不是人(rén)均一(yī)间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国(guó)的房(fáng)子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过(guò)去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口和省(shěng)际(jì)流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不(bù)少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是(shì)未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不(bù)及(jí)全(quán)国人(rén)均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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