饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源(yuán)客(kè)源(yuán)优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人(rén)信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格实行(xíng)明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二(èr)线城(chéng)市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来(lái)完(wán)成(chéng)。但很多中介利用信息不对称(chēng)等(děng)问题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造(zào)成额外的(de)负担，而(ér)且这些服务事项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交(jiāo)易(yì)过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相(xiāng)关(guān)市场交易(yì)行为(wèi)及(jí)其主体进(jìn)行(xíng)规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的(de)主题(tí)。“当(dāng)下(xià)，推进这(zhè)项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对(duì)房地(dì)产经纪服务行业关(guān)注(zhù)最多的一个话(huà)题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪(jì)服务(wù)收费及中介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按(àn)成交价(jià)格总额的0.5-2.5％小黄人名字分别叫什么计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的(de)2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即(jí)根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商(shāng)同意(yì)，可在(zài)规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度(dù)最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二手房中介(jiè)费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各(gè)中(zhōng)介机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行明码标价(jià)即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具体收取过(guò)程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供的(de)基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应当分别(bié)明确(què)服(fú)务项目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向交易当事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高于(yú)市场(chǎng)平均水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等(děng)综(zōng)合(hé)措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门(mén)会同(tóng)有关部门依(yī)法查处(chù)不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规(guī)的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪机(jī)构相关违法违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依法依(yī)规纳入国(guó)家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)对市(shì)场(chǎng)的(de)影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前两部门(mén)提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而(ér)非(fēi)规(guī)定，未来(lái)如何具(jù)体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要(yào)看各城市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于(yú)二手(shǒu)房(fáng)很多房源(yuán)在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对(d小黄人名字分别叫什么uì)交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一(yī)些(xiē)热点城市的二(èr)手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的(de)情(qíng)形，因部分(fēn)购(gòu)房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给(gěi)下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些(xiē)房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司(sī)将其视为向购房者(zhě)单边(biān)收费(fèi)的(de)行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支(zhī)配地位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房(fáng)东(dōng)收(shōu)取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房(fáng)者，这实(shí)际(jì)上相当(dāng)于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度(dù)，也有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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