万(wàn)柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良de)维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都(dōu)那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实际(jì)上(shàng)都(dōu)是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那(nà)么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报(bào)公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明确了购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付(fù)请求(qiú)权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中(zhōng)国信达(dá)资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料(liào)地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然已(yǐ)经推出(chū)了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的(de)背(bèi)后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京国(guó)安的(de)估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营(yíng)状况(kuàng)广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同成为被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人(rén)成广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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