万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公司(sī)不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国(guó)信(xìn)达北(běi)分），处置的是(shì)对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基(jī)本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房(fá腰围88是多少 腰围88是多少码 24px;'>腰围88是多少 腰围88是多少码ng)屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的(de)，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责(zé)任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规(guī)模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无(wú)论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京(jīng)国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信(xìn)集(jí)团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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