文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全国住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房(fáng)进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税(shuì)改革(gé)方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼说明(míng)书，上(shàng)有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预(yù)售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期(qī)长的两大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销售的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了(le)中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地(dì)经(jīng)济(jì)高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度(dù)所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各(gè)个环节，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房定金保全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例不(bù)超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外(wài)的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策(cè)出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者