近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均(j更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思ūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业(yè)及(jí)市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的(de)角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在(zài)有效控制风(fēng)险的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预(yù)期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的(de)分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是(shì)对分红(hóng)前后(hòu)基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在(zài)基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思g>普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)的归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包含(hán)了投资(zī)本(běn)金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进一(yī)步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资(zī)产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影响利(lì)润(rùn)表的项目(mù)进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时(shí)分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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