文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售(shòu)的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后，除了(le)分层(céng)出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部(bù)门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的(de)福利(lì)分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出(chū)现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适(shì)用(yòng)于(yú)当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿(ná)到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托等(děng)通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行(xíng)进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还(hái)。如(rú)由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采(cǎi)取按工(gōng)期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对(duì)期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才(cái)可预售。什(shén)么(me)是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度(dù但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思)支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一(yī)的(de)选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金与付款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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