文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售制度(dù)是(shì)需(xū)要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和(hé)建筑师(shī)的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题(tí)，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的(de)开发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳(wěn)步发(fā)展起(qǐ)到了(le)重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本(běn)市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民丽水在哪里哪个省份哪个市，浙江丽水在哪里(mín)投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按(àn)时(shí)向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合(hé)格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造(zào)工期进度支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严(yán)格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大(dà)延期以(yǐ)丽水在哪里哪个省份哪个市，浙江丽水在哪里及重大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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