“现在的(de)房地(dì)产(chǎn)很难再出现(xiàn)像过去十年(nián)的系统性行情(qíng)。”思睿集团合(hé)伙人、首席经济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房地产行(xíng)业分化的愈加明显，让(ràng)机构和(hé)投资(zī)者(zhě)的关注度从板块向单(dān)个标的转移。上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，从行业来看(kàn)，无论(lùn)是业绩，还是估值(zhí)，房地产都(dōu)已经双杀到了最底部，而(ér)且(qiě)是反复(fù)地杀到了底部，再(zài)往下(xià)的(de)空间已(yǐ)经不(bù)大(dà)了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个(gè)股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房(fáng)地(dì)产赛道(dào)中进行选择(zé)，需(xū)要非常(cháng)小(xiǎo)心(xīn)，避免选了(le)半天，标的公司出(chū)现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要(yào)满足以下三个基准(zhǔn)：有(yǒu)大(dà)的(de)国资(zī)背(bèi)景的、杠杆率较低的(de)、此前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他(tā)还表示(shì)，如果关注一下今年房地(dì)产(chǎn)的开发资(zī)金来(lái)源，可(kě)以(yǐ)发现(xiàn)，其实(shí)银行的信(xìn)贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房企的主要(yào)资(zī)金来源来自(zì)新盘的销售(shòu)。但今年新房的销售情况相较(jiào)一般。再关注(zhù)一下(xià)，哪些房企(qǐ)能从(cóng)银行拿到钱，其(qí)实主要还(hái)是那些有(yǒu)国(guó)企背景(jǐng)的(de)房企，民营房(fáng)企相对比较困难，所以整个行(xíng)业出现了(le)一个很(hěn)明(míng)显的分化，无论是在销售，还是融资等(děng)各个方面都非常明显。现在有(yǒu)国资背景的(de)房企(qǐ)在资本市(shì)场表现相对较好(hǎo)，但没有(yǒu)国资(zī)背景的民营房企股价大(dà)多表(biǎo)现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，在房地产(chǎn)行业内，我们的逻(luó)辑是，“寻找最后的(de)赢家”。而(ér)具体到如何挖(wā)掘，我(wǒ)们会(huì)特别重视企业的(de)成本优势，更具体一(yī)点，就是它(tā)的净借(jiè)贷水平（净负债率）是不(bù)是(shì)行业内的最低水平；利润率是不是(shì)行业(yè)内(nèi)最高的(de)；融(róng)资成本(běn)是否是(shì)行业内(nèi)最低的；建安成本是否也是(shì)业内(nèi)最低的；这些都是我们看重(zhòng)的一家(jiā)房(fáng)企的综合成本。

　　需要注(zhù)意(yì)的是，能够同(tóng)时(shí)满足(zú)上述条(tiáo)件的房企并(bìng)不多。即便是在(zài)国央企中，仍有(yǒu)部(bù)分房企出现了“三(sān)道红线(xiàn)”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据(jù)Wind数据整(zhěng)理发现，截(jié)至2022年(nián)末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力(lì)地产、西(xī)藏城投(tóu)、中(zhōng)交地产、中国武夷等(děng)国央企“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外(wài)，城建(jiàn)发展、京投发(fā)展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国央(yāng)企房企也踩(cǎi)了“三(sān)道红(hóng)线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便是有着较稳健特(tè)色的(de)国央企房企(qǐ)，其财务指标称得(dé)上完全健(jiàn)康的仍是少(shǎo)数。而(ér)更(gèng)加值得注意(yì)的是，在(zài)2022年，不少国企，甚至地方国企(qǐ)开始(shǐ)大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央(yāng)企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企而(ér)言，扩张(zhāng)速(sù)度的张弛有度尤为重要(yào)，节(jié)奏把握准确，有助于房企储备优(yōu)质“弹(dàn)药”；但过于(yú)乐观的(de)预判未(wèi)来(lái)市场，以(yǐ)及过于(yú)激(jī)进的扩张拿地节奏(zòu)也(yě)有可能让(ràng)房企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬(yáng)以(yǐ)其配(pèi)置的一家房企(qǐ)进行举例，它从2018年(nián)开始(shǐ)到(dào)2021年(nián)，连续(xù)4年的净(jìng)借(jiè)贷(dài)比例都维(wéi)持在(zài)33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会(huì)来了，其开始(shǐ)在一线城市进行(xíng)大举(jǔ)拿地，净负债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提高(gāo)到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该房企(qǐ)新购入地块也实现了(le)快速的开盘(pán)利用(yòng)率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这(zhè)类企业就符合“最后的赢家”的特点。一(yī)方面(miàn)，在(zài)于(yú)它本身储(chǔ)备了很多(duō)弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且(qiě)其中(zhōng)一半在一线(xiàn)城市，另外一半也主要集(jí)中在强(qiáng)二线(xiàn)和二线城市；另一方(fāng)面(miàn)，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道(dào)，与之相反，有些房(fáng)企(qǐ)的(de)扩张速度让人感(gǎn)觉又回到(dào)了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张的(de)民(mín)营(yíng)企(qǐ)业的(de)影子。虽然说(shuō)，见(jiàn)到机会时要出手(shǒu)，但出手的章法仍(réng)要小心，如果负债率(lǜ)扩张得太快，但未来的两年市场没有(yǒu)想象得(dé)那(nà)么好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么(me)如何(hé)来衡量一家房企的(de)扩张速度是否激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表示，主要(yào)还是(shì)看房企的净负债率水平，在我看来，这个比例如果超(chāo)过60％，就是扩(kuò)张得(dé)过于快(kuài)速了(le)。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比“三道红(hóng)线”对房企(qǐ)的净负债率(lǜ)要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释，当前房(fáng)地产行(xíng)业的复(fù)苏速度并(bìng)没有那么快，所以要规避公司净负债率提高到一个比较危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿(ná)地较积极的房企(qǐ)梳理发现，中交地产、中国金茂(mào)、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、越秀地产、绿城中(zhōng)国、保(bǎo)利发展等房企2022年净(jìng)负债率都(dōu)在60％之上。其(qí)中(zhōng)，中交(jiāo)地产净负债率(lǜ)持(chí)续居(jū)高不下，在2020年(nián)至(zhì)2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是(shì)，华(huá)润置(zhì)地(dì)、中国海(hǎi)外发(fā)展、万科A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集(jí)团等房企在(zài)践行较积极的拿地(dì)策(cè)略的同时，也较(jiào)好(hǎo)地控制了公司的扩张速度与净负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团等个别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际(jì)上，他们是以(yǐ)同(tóng)一筛选标准来看国央(yāng)企与民营(yíng)房企，但在各维度的(de)实际表(biǎo)现上，国央企确实(shí)会更胜一筹(chóu)。如国央企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本更低(dī)，融资(zī)渠道也(yě)更顺畅，能够做(zuò)到(dào)想融就(jiù)融，这样，国央企(qǐ)自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更加看(kàn)好(hǎo)国央企，但这也并不意味着，民营企(qǐ)业(yè)中就没(méi)有“黑马(mǎ)”的(de)存(cún)在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理(lǐ)发(fā)现，仍(réng)有少数民营房企同样受到(dào)机构的(de)青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)东(dōng)中新进了“中国工商银行(xíng)股份有限公司－景顺长城中国回(huí)报灵活配置混合型证券投资基金(jīn)”“全国社保基金一一六组合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海(hǎi)阿巴(bā)马资产管理有限公(gōng)司就长期持有(yǒu)滨江集团。根据一季报，该(gāi)资产公司的几(jǐ)只产(chǎn)品合计持(chí)有滨江集(jí)团9543万股，约占(zhàn)流(liú)通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其自(zì)身的基本面表现存在一(yī)定关(guān)系。2020年以(yǐ)来的近三年时间，房地产市场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企(qǐ)的滨江集团仍是表(biǎo)现出(chū)较强的韧(rèn)劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售(shòu)规模、新增土(tǔ)储、股价表现(xiàn)等多维度都表现了较强(qiáng)的(de)增长势(shì)头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母(mǔ)净利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年一季报，今年一(yī)季(jì)度，滨江集团更是(shì)实现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍(réng)能保持自身业绩的持(chí)续增长，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的战略布局关系密切。根据2022年年报(bào)，滨江集(jí)团有近(jìn)七成营收来自(zì)杭(háng)州地区，而在(zài)2021年，杭州地区的营收比重只占到近六成。近三年持续稳(wěn)居杭州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团(tuán)在杭州的土储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭(háng)州的本土(tǔ)第一(yī)。

　　而滨(bīn)江集团在杭(háng)州的较突(tū)出(chū)表现，也让滨江集团的房(fáng)企(qǐ)排名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集团的房企排名已冲(chōng)进(jìn)前(qián)十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻了超(chāo)一(yī)倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团(tuán)更是迎来多(duō)家(jiā)机构的集(jí)中调研。滨江集团发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了(le)信(xìn)达(dá)证券、金(jīn)鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局(jú)重点移至存量赛(sài)道

　　机构在下(xià)游家纺、家居(jū)、物业(yè)觅α

　　实际(jì)上(shàng)房地产开发只是房地产产业链上的中(zhōng)游(yóu)环节(jié)，其(qí)上游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻(bō)纤等材料供应商，而下(xià)游(yóu)应用行业主要(yào)包(bāo)括中介服务、家用电(diàn)器、物(wù)业(yè)管理、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的采访，房地产开发环节与上游材料端息息相关，新盘开工不足(zú)导(dǎo)致上游不被(bèi)看好，机构寻觅个(gè)股阿尔(ěr)法的思路(lù)渐渐移至(zhì)下游。“中(zhōng)国房地产行业在(zài)进入存量事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句(liàng)房(fáng)时代，所以对地产产(chǎn)业链，尤其是偏消费属(shǔ)性的家装家(jiā)居领域(yù)，我们(men)相对看好，因(yīn)为居民保有的住房规模越来(lái)越大，随着时(shí)间(jiān)的增(zēng)加，内装更新的需(xū)求也会越(yuè)来越多。美国过去的数据(jù)充分说明了这一点，在(zài)新房销(xiāo)售(shòu)见顶之后，家具消费(fèi)的增长却一直(zhí)都很好。对于地(dì)产产(chǎn)业链，我们相(xiāng)对看好和内装相关的行业，例如消费建材(cái)、家(jiā)居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分中(zhōng)相关赛道龙(lóng)头年(nián)内(nèi)表现(xiàn)的(de)统(tǒng)计，目(mù)前暂(zàn)居前两位的(de)都是(shì)来自(zì)家纺赛道的公司，它们分别是富安(ān)娜和水星(xīng)家纺，特别(bié)是前(qián)者在(zài)月线连收七根阳(yáng)线(xiàn)的基础(chǔ)上，年内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要(yào)从(cóng)事纺织家(jiā)居(jū)、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季(jì)度报告(gào)显示，报告期内，富安娜实现营业收入约(yuē)6.2亿元，同比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不过实(shí)现归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利(lì)润约(yuē)1.11亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报的十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，能够发现(xiàn)该股(gǔ)早已(yǐ)成为基金重(zhòng)仓股的天(tiān)下(xià)，彼时(shí)包括(kuò)公(gōng)募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新价(jià)值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了(le)半壁江(jiāng)山。需要强调的(de)是，中(zhōng)欧的(de)两只基金都是价(jià)值(zhí)派基金经理曹名长在管(guǎn)的产品，首季其同时重仓的房地(dì)产产业链股(gǔ)票还(hái)有金地(dì)集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年(nián)曾经风光一时的家居(jū)板(bǎn)块也因疫(yì)情、消(xiāo)费复苏进(jìn)程缓慢等多(duō)因素一度(dù)沉寂，不过(guò)好(hǎo)在困境反转(zhuǎn)露出曙光(guāng)，家居板块(kuài)中年内(nèi)表现最好的是志邦家居。同(tóng)一时间段，该股年内上涨已经超过(guò)23％，从业绩来看，无论(lùn)是营(yíng)收还(hái)是归母净利润，公司都实(shí)现了同比双升。

　　从公司的(de)十大流(liú)通(tōng)股股东来看，《红周刊》发现广发基(jī)金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理(lǐ)的广发策略优选和广发安宏回报均(jūn)增加了持股，而这(zhè)两只产品也成为志邦家居十大流(liú)通股(gǔ)股东中(zhōng)仅有的两(liǎng)只公募(mù)。有意思的(de)是，他似乎对于定(dìng)制家居类(lèi)标的(de)情有(yǒu)独钟，在另一家赛道公司(sī)金牌橱柜中，他管理的全部(bù)三只产(chǎn)品均登榜(bǎng)十大流通股股(事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句gǔ)东(dōng)，其也(yě)成为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的物业股也越来越被(bèi)机构所(suǒ)青睐，不(bù)过这(zhè)类标的大多(duō)在香港上市，如(rú)何(hé)选(xuǎn)择成为难题。对此，前述上海公募基金经理举例分析：“物业(yè)服务(wù)不是一个高毛利的(de)行业，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦，我选公司(sī)还是希望(wàng)挣的(de)是市场化应该挣的钱(qián)，以我曾经买的绿城服务为例，它在(zài)中高端楼盘占比是(shì)比较(jiào)高的，每年到(dào)期(qī)的合同里提价成功率(lǜ)在(zài)30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部分项目(mù)到期(qī)之(zhī)后，经(jīng)过两三轮(lún)合同周期还能做(zuò)到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到产(chǎn)品提价的公司很(hěn)少，因为物业公司很(hěn)容易一开始是挣钱的，后面因为保安这些固定人员成(chéng)本的年度增长，不过服务(wù)没有特别好(hǎo)，客(kè)户没有那么满意，能做到提(tí)价(jià)难度是非常(cháng)大的。但是(shì)该公(gōng)司能在业内做到到期(qī)之后提价率比较高(gāo)，这(zhè)跟(gēn)它的定位和比较好的服(fú)务是(shì)有关(guān)系的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句