5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集(jí)团退(tuì)出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要(yào)时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一(yī)定的(de)政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入(rù)也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构(gòu)在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一(yī)轮(lún)行业出(chū)清的过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值(zhí)的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量赶歌圩的读音是什么，赶歌圩的拼音怎么读发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值中枢的(de)提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也(yě)是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(ré赶歌圩的读音是什么，赶歌圩的拼音怎么读ng)处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链的(de)复(fù)苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得(dé)多的企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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