OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相关(guān)负责人也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动(dòng)较(jiào)大，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级市场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元(yuán)，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均(jūn)有(yǒu)不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露张江光大(dà)园项目出(chū)租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此(cǐ)手机话费交了能退吗tyle='color: #ff0000; line-height: 24px;'>手机话费交了能退吗导致二级市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价(jià)格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还(hái)是落到租金(jīn)收入受(shòu)不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的(de)张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租(zū)率下降事项，一(yī)度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行了解释(shì)说(shuō)明，市(shì)场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签署意(yì)向书和合同(tóng)谈(tán)判中的储备(bèi)租户(hù)正常转化后，项目出(chū)租率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益(yì)人相关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了(le)沟通(tōng)和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国(guó)资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比较(jiào)丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息(xī)技(jì)术等产业(yè)客户，租(zū)赁意(yì)向(xiàng)面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本着对(duì)首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的(de)态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些手机话费交了能退吗面积(jī)在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活(huó)跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一(yī)些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租(zū)金(jīn)水平等方面(miàn)也(yě)有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园(yuán)单(dān)层(céng)以一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的物业。租户(hù)自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会(huì)根据自身需求和(hé)预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方(fāng)面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还(hái)有一(yī)些(xiē)其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是(shì)我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们(men)可能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们(men)在张江科学城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能(néng)算(suàn)是一个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的(de)信心。”

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