文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务(wù)院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房(fáng)的(de)资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利(lì)分(fēn)房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大(dà)，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国(guó)内房地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从abo文是什么意思 abo文是谁发明的计划经济下的(de)福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)或(huò)房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会(huì)固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占社融(róng)存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制(zhì)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部abo文是什么意思 abo文是谁发明的分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出(chū)现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面(miàn)临较大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨(bō)付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形成(chéng)一种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应abo文是什么意思 abo文是谁发明的的(de)保证金证明(míng)书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的订金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后定金保护(hù)机(jī)制(zhì)，如将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资(zī)金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。

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